Luật Đấu giá tài sản sửa đổi 2024 và Luật Đất đai 2024 tạo ra một khung pháp lý chặt chẽ hơn cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức cần phải nắm vững qui định pháp luật và lưu ý một số vấn đề pháp lý sau để đảm bảo quyền lợi cũng như giảm thiểu rủi ro cho mình.
1. Những hành vi bị cấm trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1. Đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác
Căn cứ khoản 5 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm g, khoản 5 Điều 1 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 quy định về các hành vi cấm đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác như sau:
Thứ nhất, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật; sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham dự phiên đấu giá.
Thứ hai, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.
Thứ ba, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác cản trở hoạt động đấu giá tài sản; gây rối, mất trật tự tại phiên đấu giá.
Thứ tư, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.
Thứ năm, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác nhận ủy quyền tham gia đấu giá của người tham gia đấu giá khác đối với tài sản mà mình cũng là người tham gia đấu giá tài sản đó; nhận ủy quyền tham gia đấu giá của từ hai người tham gia đấu giá trở lên đối với cùng một tài sản.
Thứ sáu, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác tham dự phiên đấu giá trong trường hợp vợ, chồng, anh ruột, chị ruột, em ruột cũng là người tham gia đấu giá đối với tài sản đó.
Thứ bảy, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác tham dự phiên đấu giá trong trường hợp công ty mẹ, công ty con, các doanh nghiệp mà cá nhân, tổ chức hoặc nhóm cá nhân, tổ chức có khả năng chi phối hoạt động của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp cũng là người tham gia đấu giá đối với tài sản đó.
Thứ tám, nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.
1.2. Đối với người có tài sản đấu giá
Căn cứ khoản 4 Điều 9 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 được sửa đổi, bổ sung bởi điểm đ, khoản 5 Điều 1 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi năm 2024 quy định về các hành vi cấm đối với người có tài sản đấu giá như sau:
Thứ nhất, nghiêm cấm người có tài sản đấu giá thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ mời tham gia đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá, dìm giá, nâng giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.
Thứ hai, nghiêm cấm người có tài sản đấu giá nhận bất kỳ một khoản tiền, tài sản hoặc lợi ích nào từ đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá để làm sai lệch kết quả lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, kết quả đấu giá tài sản.
Thứ ba, nghiêm cấm người có tài sản đấu giá hạn chế cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không đúng quy định của pháp luật.
Thứ tư, nghiêm cấm người có tài sản đấu giá đe dọa, cưỡng ép đấu giá viên, người tham gia đấu giá khác nhằm làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản.
Thứ năm, nghiêm cấm người có tài sản đấu giá thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm khác theo quy định của luật có liên quan.
2. Lưu ý một số vấn đề pháp lý cho cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá QSD đất
2.1. Đảm bảo điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1. Đối với tổ chức
Căn cứ khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai 2024 và khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của tổ chức bao gồm:
Thứ nhất, tổ chức tham gia đấu giá thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Thứ hai, tổ chức tham gia đấu giá phải bảo đảm:
(i) Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
(ii) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;
(iii) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.
Thứ ba, có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án. Với mục đích nhằm đảm bảo tổ chức trúng đáu giá có nhu cầu thật và năng lực thật để dự án được triển khai có hiệu quả, hạn chế tình trạng lãng phí nguồn lực về đất đai, vì vậy Luật Đất đai 2024 đã bổ sung mới điều kiện này. Mặc dù, việc xác định năng lực và kinh nghiệm trong phát triển dự án vẫn chưa có hướng dẫn hay quy định cụ thể để làm căn cứ, tiêu chí xác định chính xác năng lực và kinh nghiệm của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên có thể nhận định rằng, yếu tố năng lực có thể thể hiện qua quy mô của tổ chức, năng lực về tài chính, nhân sự, khả năng huy động vốn. Còn yếu tố kinh nghiệm có thể được thể hiện qua kinh nghiệm từ các dự án mà tổ chức đã thực hiện bao gồm cả về số lượng và chất lượng (quy mô dự án, kết quả dự án).
Thứ tư, đối với nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ năm, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ sáu, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật.
Thứ bảy, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
Thứ tám, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
2.1.2. Đối với cá nhân
Căn cứ khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của cá nhân. Theo đo cá nhân chỉ được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất ở với điều kiện thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đáp ứng các điều kiện theo quy định về đấu giá tài sản, tức cá nhân không thuộc các đối tượng không được đăng ký tham gia đấu giá theo quy định tại Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 bao gồm:
– Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình.
– Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản.
– Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật.
– Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người quy định tại điểm c khoản này.
– Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó.
2.2. Tuân thủ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ mục II Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, quy định về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
